华夏幸福半年报业绩“破冰”欲借轻资产开辟商业地产第二战场

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在2018年频被爆出遭遇现金流危机的华夏幸福基业股份有限公司(SH:600340,下称“华夏幸福”),2019年年初,在《致股东信》中提到:“水逆的2018年已经过去!美好的春天和崭新的希望正向我们走来!”

从8月16日华夏幸福交出的年中期业绩报告来看,其上半年的表现确实可圈可点。数据显示,2019年上半年,华夏幸福实现营业收入387.3亿元,同比增长10.7%;归属于上市公司股东净利润达到84.8亿元,同比增长22.4%。

不过,在房地产市场下行环境中,华夏幸福业绩增幅压力依旧存在,上半年,其完成销售额645.31亿元,同比去年下滑19.79%。为了改变这一局势,华夏幸福做下两手准备:一方面加大了与中国平安业务层面的合作;另一方面,借助新上任CEO吴向东布下的商业地产版图,开展业务层面的“第二战场”。

8月16日,华夏幸福交出了上半年”成绩单”。截至2019年6月30日,华夏幸福营业收入387.3亿元,同比增长10.7%;归属于上市公司股东净利润84.8亿元,同比增长22.4%,已然完成了与中国平安2019年业绩对赌的58.53%。

在营收和净利润双双报喜的同时,华夏幸福也正在摆脱“环京依赖症”。华夏幸福财报指出,报告期内,环北京以外区域的收入为148.08 亿元,同比增长96.54%,占公司主营业务营业收入的比例由上年同期的21.69%提升至38.47%;环北京以外区域的销售额为375.64亿元,同比增长16.82%,占公司整体销售额比例从上年同期的39.94%提升至58.21%。

据克而瑞统计数据来看,2019年上半年,华夏幸福在京津冀都市圈的销售占比逐渐收缩,而长三角都市圈、郑州都市圈、武汉都市圈的销售占比在逐渐提升。这也表明华夏幸福在各区域布局的成效在逐渐显现,产业新城布局呈现遍地开花的态势。

值得注意的是,华夏幸福虽然借着产业新城模式走出了环京市场,但该业务模式在集团销售的占比却呈现出减弱趋势。蓝鲸房产对比华夏幸福2017年上半年-2019年上半年同期营收情况发现,近三年来,华夏幸福产业发展服务在营收中的占比逐年出现下降,而房地产开发在营收中的占比逐年上升。

数据显示,2019年上半年,华夏幸福实现销售额645.31亿元,同比下降19.84%。其中,产业新城业务园区结算收入为143.83亿元,同比下降0.05%;园区配套住宅业务签约销售额为479.17亿元,同比下降24.1%。

一位不愿具名的业内专家进一步向蓝鲸房产分析表示,华夏幸福产业新城业务的结算对象为当地政府,结付受制于财政预算等流程,华夏幸福产业发展营收占比下降,或许和其回款周期相对较慢有关。

事实上,成立于1998年的华夏幸福,早期一直专注在河北省住宅市场。直到2002年运营固安产业园开始,华夏幸福向“产业园区域运营开发商转型”。近年来,华夏幸福逐渐形成了“园区孵化+房地产开发”的模式,即通过PPP模式,与地方政府合作建设产业园区;同时,在园区内以及周边进行房地产开发。由于此种开发模式回款周期较长,确实会对营收形成一定影响。

对此,华夏幸福相关负责人向蓝鲸房产回应称,截至报告期末,公司拥有预收款项约1402.85亿元,预计将在未来二三年内逐步结转为营业收入与利润。

该负责人还透露说,因为不同区域的政策环境不尽相同,针对不同区域的产业新城,华夏幸福将持续提升经营水平,深化“一区一策”的经营理念,提高区域内业务统筹能力,在每个产业新城内的经营闭环的同时,根据经营情况和团队能力对经营团队充分授权,激发自主经营,拉动业绩持续增长,所以销售额的下降不会对产业新城的发展造成太大影响。

58安居客首席分析师张波也向蓝鲸房产分析指出,由于华夏幸福的产业新城开发是和住宅销售同步进行的,如果住宅销售下降,产业新城的开发的节奏也有可能放缓。不过,反过来看,产业新城带来的大量人口导入以及区域发展,也是其住宅销售的原动力。因此,从中长期来观察,华夏幸福并不会因为住宅销售下降而放缓其在产业新城的建设和发展。

2018年,在房地产市场行情长期高压下,华夏幸福一度陷入了经营性危机,直到2018年7月,中国平安先后斥资180亿元入股华夏幸福;2018年9月,华夏幸福与中国平安签署《战略合作框架协议》,双方将在综合金融服务、产业新城、新兴实业协同发展等领域加强战略合作。

中国平安的到来,不仅改善了华夏幸福的融资情况,更为其探索新业务提供了有力保障。

半年报数据显示,截至2019年上半年,华夏幸福筹资性现金流量净额由去年同期的-97.2亿元,提升为317.4亿元。报告期内,华夏幸福新增融资为632.6亿元,其中529.9亿元为非房地产项目融资,占比达84%。同时,2019年6月,华夏幸福还完成了自2018年以来唯一的一单园区类PPP项目资产支持专项计划(武汉市新洲区问津产业新城PPP项目资产支持专项计划),该笔融资款规模为21亿元,发行期限1-6年,发行利率6%-7.3%。

除此之外,在2019年半年报发布当天,华夏幸福还发布公告表示,拟向平安人寿转让北京物盛科技有限公司(简称“物盛科技”)100%股权及持有的对项目公司债权,转让对价53.87亿元。据了解,平安人寿将同时委托华夏幸福子公司对该项目代建代管。

根据公告资料显示,物盛科技旗下在建项目为丽泽大厦,位于北京市丰台区卢沟桥乡丽泽金融商务区。该大厦占地面积 21,103.2 平方米;总规划建筑面积为 216,120.00 平方米(不含人防工程及人防通道)。

这是华夏幸福首次采用“轻资产”模式,以输出开发、管理经营项目。张波分析表示,这种“轻资产”的方式对于企业的现金流依赖度相对较小,对其项目管理经验和运营能力的要求较高。

然而,目前商业地产市场竞争日益激烈,且华夏幸福在商业地产领域并无太多“经验”,其会如何开拓这条新路径?

对于今后在商业地产领域的布局和发展,华夏幸福相关负责人对蓝鲸房产表示,目前公司对拟开展的商业办公等新兴不动产业务,仍处于探索阶段。公司拟在新业务前期采取轻重并举、管理输出的模式,对公司在新业务具体项目的选取、新业务的管控以及新业务团队能力方面均提出了较高要求。所以华夏幸福将聚焦核心都市圈优质综合体项目,尽快实现新业务的突破,并走通业务模式。

这离不开吴向东的助力。幸福华夏今年2月份,原华润置地董事长吴向东正式加盟华夏幸福。据蓝鲸房产此前报道,仅在华南区域,有近30位华润置地老员工跟随吴向东”脚步“,转会至华夏幸福。这对于急于开拓商业地产新领域的华夏幸福而言,会形成多大助力,目前尚难界定,可以确定的是,华夏幸福的“期待”必然不低。

蓝鲸房产注意到,华夏幸福在2019年中期报告中,悄然将主营业务由“产业园区业务和房地产开发业务”转变为“产业新城及相关业务和商业办公及相关业务”。

从这份半年报的整体情况来看,华夏幸福有惊无险的度过了“水逆期”。未来,在中国平安和吴向东的支持下,其能否在商业地产这一新战场开辟一片天地?对于华夏幸福而言,这个“第二战场”的开拓将至关重要。

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